Ha adtál már el ingatlant, megtapasztalhattad az értékesítési folyamat buktatóit. Ha még nem volt szerencséd végig vinni egy lakás eladási folyamatát, akkor is biztos vagyok benne, hogy hallottál másokat panaszkodni, mennyire nehéz, idegtépő és fárasztó feladat lehet az otthonunktól való megválás.
Az első, és talán legfontosabb pontja a lakás eladásának maga a döntés meghozatala. Eddig eljutni is sokaknak nagyon sok fejtörést okoz. Abból kiindulva, hogy jó esetben kötődünk az otthonunkhoz, szeretünk ott élni, sokszor igen nehéz meghozni a döntést, hogy megváljunk tőle. Az életünk során azonban vannak olyan pontok, amikor nem tehetünk mást, mint, hogy belevágunk a lakáscserébe, hiszen a mostani ingatlant már kinőtte a család, vagy pont fordítva, kirepültek a gyerekek és hirtelen túl nagy a ház a szülőknek, esetleg a fenntartása is drága.
Ha az érzelmi oldalát sikerül rendezni magunkban, akkor következnek a racionális kérdések. Mennyiért lehet eladni? Hova szeretnénk költözni? Van-e rá pénzünk? Miből tudjuk finanszírozni a drágább terveinket? Elkezdjük nézegetni az ingatlan hirdetéseket, és próbáljuk belőni a megfelelő árat. De vajon képesek vagyunk-e objektíven megítélni saját otthonunkat, figyelmen kívül hagyva az ott töltött évek alatt kialakult érzelmi kötődést? Meglátjuk-e a hibáit és meg tudjuk-e meghatározni a valós értékét? Ez mindig nehéz feladat, hiszen ahhoz, hogy az ingatlan piaci árát meg tudjuk állapítani, mindenképp szükséges ismernünk a piacot, amin versenyzünk.
Nem mindegy, hogy milyen célcsoport részére tartjuk megfelelőnek a lakást, illetve, hogy a kiszemelt rétegnek milyen egyéb opciói vannak a mi lakásunk mellett. És persze a meglévő lakásunk eladási árán túl megnézzük azt is, hogy mit tudunk megvenni. A kinézett álomlakás ára, a hozzá szükséges plusz tőke is befolyásolja az eladási árunkat. Ez gyakran arra sarkall, hogy több pénzért kínáljuk a lakásunkat, mint az aktuális kínálat alapján látszólag ér. Vajon van lehetőségünk arra, hogy a hasonló ingatlanokhoz képest magasabb áron adjuk el a lakásunkat?
Hogyan növeljük a lakásunk eladási árát?
Vannak olyan módszerek, amelyek alkalmazásával képesek leszünk megnövelni az ingatlan értékét. Ezeket a módszereket Home Staging koncepció néven az 1970-es években Amerikában Barb Schwarz keltette életre, mikor ingatlan értékesítőként kezdett el dolgozni. Barbara felismerte azt, hogy a jól bemutatott ingatlanok, amelyek felkészítésére tulajdonosaik kellő időt, pénzt és energiát szántak, sokkal gyorsabban és jobb áron kelnek el a piacon, mint azon társaik, melyeket tulajdonosuk egy kósza gondolattól vezérelve, minden előzetes előkészület nélkül elkezdett árulni.
Az értékesítés lépései
A ’70-es évek óta persze, ahogy oly sok minden, az ingatlaneladás folyamata is teljesen átalakult. Lakásunkat is az interneten kínáljuk a vevőknek megvételre és a technológia fejlődésének köszönhetően több ezer hirdetés közül kell valahogy kitűnnünk. Azonban nem szabad ott megállnunk, hogy felkeltettük a vevő kíváncsiságát a megfelelő képekkel, hiszen mielőtt még felvenné velünk a kapcsolatot, tüzetesen át fogja nézni azokat, elolvassa többször a hirdetésünket, összehasonlítja azt más ingatlanokéval. Hosszú utat tesz meg egy lakáskereső addig, míg felhív minket, vagy az ingatlanértékesítőt és megnézi a lakást. A lakásunk hirdetési anyagának olyan tökéletesnek kell lennie, hogy az ingatlan a vevő listájára mindenképp megnézendő tételként kerüljön fel!
Ha a megtekintésig eljutottunk, az már fél siker, de innen még mindig hosszú út vezet az ajánlatadásig, így továbbra sem dőlhetünk hátra. Fontos tényező, hogy a vevő ugyanazt kapja az ingatlanba való belépéskor, mint amit a fotók mutatnak. A lakásunkban töltött idő élmény legyen számára, rend és tisztaság fogadja, jó illatok, esetleg halk, kellemes zene és egy eladó, aki hagyja őt álmodozni, nézelődni, de persze rendelkezésre áll kérdések esetén.
Ha magasabb áron szeretnénk eladni a lakásunkat, mint amit a konkurens ingatlanok hirdetései alapján reálisnak tartunk, akkor fokozottan fontos az, hogy a felkészítési folyamatot végig vigyük és tökéletes, minden igényt kielégítő ottont kínáljunk a vevői körnek, akiknek ez a lakás megfelelő lehet. De hogyan tegyük ezt meg anélkül, hogy sokat költenénk az ingatlanra?
A sikeres, jó áron történő lakáseladáshoz vezető út
Ahhoz, hogy az értékesítési folyamat végén elérjük célunkat, végig kell gondolnunk az eladási stratégiát. Ennek első és legfontosabb lépése, hogy meghatározzuk, mi is a legfontosabb cél. Gyorsan szeretnénk eladni a lakást? A gyorsaság érdekében hajlandóak vagyunk drasztikus árcsökkenésre vagy inkább költünk rá, hogy vonzóbb legyen a potenciális vevők számára és magasabb áron kínáljuk? Esetleg a piacon elérhető ár kevés a céljaink megvalósításához? Szeretnénk több pénzt kivenni legértékesebb vagyontárgyunkból? Meddig fogunk várni a vevőre, aki hajlandó is ezt megfizetni? Mit teszünk meg azért, hogy a vevő is úgy gondolja, hogy a mi lakásunk tényleg többet ér a többi, elérhető alternatívánál?
Az érték megállapításakor szerintem a legnehezebb racionálisan nézni a saját lakásodra. Mikor ülsz a nappalidban, ahol a gyerekeid megtették az első lépéseiket, vagy ahol a barátaiddal végtelen beszélgetéseket folytattatok. Nagyon nehéz kívülről ránézni és nem beárazni ezeket az emlékképeket – amik ismerjük el, csak nekünk képviselnek értéket. Jó eszköz lehet, ha elmész és megnézel néhány hasonló ingatlant a környéken, mert külső szemlélőként észre fogsz venni olyan dolgokat, amik valószínűleg, a te lakásodban is megvannak, csak neked olyan természetesek, hogy már észre sem veszed őket. Így már sokkal könnyebb dolgod lesz!
Nos, ez egy összetett, soktényezős kérdés, ahol a kirakó egyes darabjai a folyamat során a cél függvényében kerülnek a helyükre. De most lássunk néhány általános érvényű Home Staging tippet, amik garantáltan segítenek célunk elérésében.
Tipp #1 – Takaríts ki!
Tipp #3 – Személytelenítsd a teret!
Tipp #4 – Tedd világossá!
Tipp #5 – Ki a fölösleges bútorokkal!
Tipp #6 – Rakj rendet!
A fentieket persze meg kell, hogy előzze egy jó alapos piacelemzés, amiről már írtam korábban is. Ennek során kell kitalálnod az árat, amit jelen állapotában ér az ingatlanod a piacon és azt összemérned a céljaiddal. Ha több pénzre van szükséged, nincs kérdés, el kell kezdened a felkészítési folyamatot. Ha az átlag 3-5 hónapos eladási időnél gyorsabban akarsz szabadulni a lakástól, akkor ebben az esetben sincs nagyon más lehetőséged arra, hogy kitűnj a versenytásaid közül. A legtöbb esetben tehát leginkább nyerhetsz vele, ha a fenti lépéseket becsületesen végig csinálod.
Ezek természetesen a Home Staging alappillérei, maga a koncepció ennél tágabb és több technikát tartalmaz. Ezekről rengeteg információt találsz az interneten. A Home Staging szolgáltatás magyarországi terjedésével már nem csak angolul, de magyarul is olvashatsz blog posztokat, összefoglaló cikkeket arról, mit érdemes tenned a sikeres eladás érdekében. Ha pedig nem magad szeretnéd csinálni, akkor egyre több Home Stager-t találhatsz a piacon.
